Phân tích định giá cổ phiếu Doanh Nghiệp phát triển bất động sản! Phân tích định giá cổ phiếu Doanh Nghiệp phát triển bất động sản! - Lưu ...
Phân tích định giá cổ phiếu Doanh Nghiệp phát triển bất động sản!
Phân tích định giá cổ phiếu Doanh Nghiệp phát triển bất động sản!
- Lưu ý Có 3 loại hình công ty Bất Động Sản : Phát triển BĐS , BĐS KCN, BĐS cho thuê.
- Phương Pháp định giá phù hợp là RNAV
🅰️ Phần 1: Phương pháp định giá phù hợp với cổ phiếu lĩnh vực phát triển bất động sản:
☑️ Trước tiên để có thể lựa chọn phương pháp định giá phù hợp và hiệu quả đối với bất cứ doanh nghiệp nào, chúng ta cần thiết hiểu rõ bản chất, công thức vận hành và mô hình kinh doanh của doanh nghiệp.
☑️ Đối với các doanh nghiệp phát triển BĐS có những đặc thù riêng rất riêng như sau:
1️⃣ Thường thu tiền theo từng giai đoạn phát triển của dự án trong khi doanh thu lại chỉ được ghi nhận khi bàn giao sản phẩm cho khách hàng.
2️⃣ Khi thị trường BĐS phát triển nóng bán được rất nhiều, thì doanh nghiệp có lợi nhuận đột biến trong khi thị trường BĐS đóng băng thì hầu như không có doanh thu và lợi nhuận.
3️⃣ Tài sản có giá trị nhất, lớn nhất đối với loại hình doanh nghiệp BĐS là quỹ đất sạch và giấy phép phát triển các sự án.
☑️ Vì những lý do trên, doanh nghiệp phát triển BĐS có dòng tiền và lợi nhuận không ổn định do đó nếu sử dụng phương pháp P/E sẽ rất khiên cưỡng và không phản ánh đúng nội tại doanh nghiệp.
Ví dụ: Năm 2017 cổ phiếu VMC có lợi nhuận tăng đột biến 8 lần từ 28.5 tỷ đồng lên 231 tỷ đồng tương ứng EPS tăng từ 1,900đ lên 15,333 đồng, nếu áp dụng P/E, thì dù chỉ trả P/E = 4 lần giá cũng lên 61,333 đ/CP trong khi bình thường cổ phiếu chỉ giao dịch với giá 15,000đ đến 2020 sau hơn 2 năm giá VMC còn có 10,000đ do lợi nhuận dự báo trở về mức bình thường với EPS chỉ chưa đến 1,000đ/cp.
☑️ Tương tự khi áp dụng phương pháp P/B với nhóm này cũng không phù hợp vì với mỗi doanh nghiệp lại mua các quỹ đất sạch ở các thời điểm khác nhau trong quá khứ, giá thành rất khác nhau, trong khi giá trị sổ sách chỉ phản ánh giá hình thành lên tài sản trừ đi nợ, nó không phản ánh đúng giá trị thực của các tài sản của công ty BĐS tại thời điểm định giá.
☑️ Ngay cả khi sử dụng phương pháp FCFF (Định giá theo dòng tiền tự do) hoặc FCFE (Định giá theo chiết khấu dòng tiền thuần vốn chủ sở hữu) cũng không phù hợp với các doanh nghiệp có dòng tiền thất thường như phát triển BĐS.
☑️ Phương pháp phù hợp nhất, được áp dụng nhiều nhất với các doanh nghiệp phát triển BĐS là RNAV (Phương pháp giá trị tài sản ròng).
Định giá theo RNAV là đánh giá lại các khoản mục tài sản mà công ty đang nắm giữ, trong đó quan trọng nhất là khoản mục hàng tồn kho đối với doanh nghiệp phát triển BĐS.
Giá trị doanh nghiệp chính bằng tổng giá trị thị trường của tài sản trừ đi tổng giá trị các khoản nợ của công ty, giá trị mỗi cổ phiếu sẽ bằng giá trị doanh nghiệp chia cho số lượng cổ phiếu lưu hành.
☑️ Để đơn giản hóa trong việc áp dụng chúng ta có thể thực hiện các bước sau:
1️⃣ Liệt kê các tài sản có giá trị cao của doanh nghiệp phát triển BĐS: Khu đất, dự án của doanh nghiệp …
2️⃣ Xác định giá thị trường của tài sản bằng cách tham khảo, so sánh các khu đất, các dự án tương đương.
3️⃣ Tính tổng tất cả các tài sản của doanh nghiệp theo giá thị trường sau đó trừ đi toàn bộ nợ của doanh nghiệp hay nó bằng với VCSH + Phần chênh do đánh giá lại tài sản.(Bảng cân đối kế toán).
4️⃣ So sánh vốn hóa của doanh nghiệp với giá trị tài sản ròng của doanh nghiệp (tương đương với so sánh thị giá cổ phiếu với RNAV của mỗi cổ phiếu).
5️⃣ Đánh giá, tùy mức thanh khoản, khả năng sớm chuyển đổi tài sản thành tiền của tài sản cũng như sự chắc chắn của tài sản để có mức chiết khấu hợp lý. Thông thường RNAV gấp 2 lần giá trị thị trường thì cổ phiếu đó hấp dẫn.
🅱️ Phần 2: Những lưu ý khi định giá và đầu tư vào cổ phiếu doanh nghiệp phát triển bất động sản.
☑️ Khi đã xác định được một phương pháp định giá đúng đắn và phù hợp vẫn chưa đủ để khẳng định chúng ta định giá được các cổ phiếu của doanh nghiệp phát triển BĐS một cách hiệu quả. Để định giá được cổ phiếu của những doanh nghiệp này cần có thêm rất nhiều các yếu tố cần lưu ý khác, dưới đây là 3 vấn đề lớn chúng tôi nêu ra để quý nhà đầu tư có thể nhận diện và áp dụng định giá cổ phiếu doanh nghiệp phát triển BĐS tốt hơn.
☑️ Thứ nhất yếu tố quản trị và lãnh đạo của doanh nghiệp phát triển BĐS.
Chúng ta thành thật với nhau rằng với đặc thù ngành BĐS, để có thể phát triển được các dự án là vô cùng phức tạp và có rất nhiều những khoản chi phí ngầm khó hạch toán dẫn tới việc:
1️⃣ Những điều này sẽ khiến họ cũng phải có những chiêu thức để hợp lý hóa các chi phí đó vào chi phí của doanh nghiệp;
2️⃣ Thói quen ngấm vào lãnh đạo doanh nghiệp khiến một bộ không nhỏ phận lãnh đạo công ty BĐS rút ruột dự án, phân chia lợi ích không phù hợp, các suất ngoại giao … rất khó để minh bạch cho cổ đông;
3️⃣ Ngành phát triển BĐS rất dễ có thể chuyển lợi nhuận ra bên ngoài, ví dụ: Các thửa đất đáng giá 100 tỷ đồng, doanh nghiệp hoàn toàn có thể bán giá 50 tỷ đồng cho các công ty sân sau một cách rất đơn giản, khó có cổ đông nào có thể kiểm soát được.
⏩ Vì thế việc định giá RNAV chỉ đúng và phù hợp khi doanh nghiệp BĐS làm ăn nghiêm túc, minh bạch và cần có chiết khấu rất cao so với các loại hình doanh nghiệp khác.
Với doanh nghiệp bđs, yếu tố ban lãnh đạo cực quan trọng vì có rất nhiều chiêu trò đằng sau để tuồn lợi nhuận ra bên ngoài.
☑️ Thứ hai các dự án của doanh nghiệp BĐS đang trong giai đoạn nào?
☑️ Có rất nhiều doanh nghiệp vì một lý do nào đó có thể xin được các dự án có quy mô lớn đầy tham vọng, có quỹ đất tốt nhưng năng lực thực hiện dự án và năng lực tài chính có vấn đề thì cũng không thể mang lại lợi ích cho cổ đông như CocoBay Đà Nẵng, Công ty Cổ phần Đầu tư Hạ tầng và Đô thị Dầu khí (mã chứng khoán PTL), thậm chí dẫn đến doanh nghiệp phá sản, cổ đông mất trắng do vay nợ quá đà để triển khai dự án quá sức mình như trường hợp của Công ty cổ phần Sông Đà Thăng Long (mã chứng khoán STL).
☢️ Kết luận
☑️ Qua những phân tích, đánh giá trên có thể thấy việc định giá cổ phiếu doanh nghiệp phát triển BĐS là tương đối khó khăn khi không đơn thuần là việc áp dụng phương pháp định giá nào và xác định doanh nghiệp đang sở hữu các dự án tiềm năng, có đất sạch nhiều mà còn rất nhiều các vấn đề phức tạp cần tính đến để có thể định giá phù hợp và hiệu quả như:
1️⃣ Quỹ đất sạch có đầy đủ tính pháp lý và khả thi hay không;
2️⃣ Việc đưa sản phẩm ra thị trường có được đón nhận tích cực hay không;
3️⃣ Quản trị lãnh đạo của doanh nghiệp như thế nào có minh bạch và đáng tin cậy không;
4️⃣ Năng lực về chuyên môn và năng lực tài chính có đủ để triển khai thành công hay không.
🚫 Bên cạnh đó, do đặc điểm ngành Bất động sản là ngành có tính chu kỳ nên theo thống kê và kinh nghiệm của chúng tôi nhóm ngành này thường có tính đầu cơ rất cao và thường phù hợp đầu tư vào giai đoạn thị trường bất động sản vào chu kỳ đầu khởi sắc, hoặc vào các giai đoạn cung tiền nhiều.
chu kỳ, đầu cơ, phụ thuộc tâm của lãnh đạo, năng lực thực hiện, khả năng tài chính, quy mô + chất lượng dự án,...là các yếu tố ảnh hưởng và ràng buộc giá của CP ngành BĐS.
Nguồn Học viện AzFin Việt Nam https://academy.azfin.vn
Minh bạch - Khách quan - Hiệu quả.
------
1. Quy mô, vị trí quỹ đất sạch, và quyển phát triển dự án dựa án quyết định triển vọng tương lai các công ty BĐS. (Xem ở báo cáo thường niên - Báo Cáo Tài Chính) .
2. Năng lực triển khai dự án và năng lực tài chính quyết định đến tính hiệu quả kinh doanh của công ty cũng như sự an toàn cho cổ đông.
3. Giai đoạn phát triển các dự án quyết định thời điểm hạch toán doanh thu và lợi nhuận.
- Công thức tính:
Nợ vay /vốn chủ sở hữu < 0,8 là ok
Lưu ý: Nợ Vay chứ không phải là Nợ Phải Trả.
Lợi Nhuận Ròng / Lãi Vay gấp 7-8 lần là an toàn; nếu chỉ gấp đôi là không an toàn.
Các dự án đang phát triển đang ở giai đoạng nàoo. (theo quy định của thông tư 14 - bàn giao nhà mới được ghi nhận doanh thu và lợi nhuận).
Khu công nghiệp: xem ở phần DOANH THU DÀI HẠN CHƯA THỰC HIỆN ( NỢ PHẢI TRẢ - BCTC)
DOANH THU DÀI HẠN CHƯA THỰC HIẸN đang rất nhiều chứng tỏ khu công nghiệp đang có HĐ Cho thuê rất nhiều.
Doang nhiệp phát triển BĐS phần NGƯỜI MUA TRẢ TIỀN TRƯỚC phải tăng lên rất nhiều.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
VHM - 2021
Doanh nghiệp đầu ngành, PE 10 lần; ROE 36%, cổ tức đều.
Quỹ đất lên đến 16.400 ha. Khả năng triển khai dự án nhanh, thương hiệu mạnh, hệ sinh thái hỗ trợ.
2021-2022: : Dự án Vinhomes Grand Park, Ocean Park và Smart City tiến tới hoàn thành chuyển nhượng toàn bộ các sản phẩm và duy trì là nguồn đóng góp lớn cho lợi nhuận của doanh nghiệp trong năm 2021 - 2022.
Dự án gối đầu: đại đô thị Wonder Park, Dream City và Vinhomes Cổ Loa: Các dự án hiện đang được đẩy mạnh triển khai và hướng tới có thể mở bán đợt 1 ngay từ cuối năm 2021.
Kế hoạch lợi nhuận của VHM 2021 là 35.000 tỷ đồng. Với mức giá hiện tại 80,5k; VHM đang được giao dịch với PE 2021F ở mốc 9,8x.
Một phép so sánh đơn giản: lấy vốn hóa VHM hiện tại (345k tỷ) chia cho quỹ đất 16.400 ha --> Giá của VHM đang là 21 tỷ/ha; tương đương NLG 21 tỷ/ha; thấp hơn NVL 28 tỷ/ha; KDH 38 tỷ/ha. Trong khi lưu ý rằng ROE của VHM lên đến trên 30% trong nhiều năm nay, so với chỉ quanh 15% của các doanh nghiệp còn lại.
Nguồn: Học viện AzFin Việt Nam https://academy.azfin.vn
Minh bạch - Khách quan - Hiệu quả
China Evergrande Group
2.99 lần là Tỷ lệ Nợ / VCSH tại 30.06.2021 của China Evergrande Group - công ty phát triển BĐS hàng đầu Trung Quốc.
Vậy con số này sẽ bật mí cho chúng ta những điều gì về tình hình tài chính của Evergrande?
Nhìn bản cân đối của Evergrande, Nợ phải trả lãi / vốn chủ sở hữu thường xuyên ở mức trên 5 lần; Và sự đổ vỡ bắt đầu xảy ra khi nền kinh tế có sự trục trặc. Từ 2019, ROE (hiệu quả hoạt động) của công ty này bắt đầu xuống dốc còn có 12% và 5% năm 2019-2020.
🧯 TIPS: Không chọn công ty có ROE < 7%; nợ vay/ vốn chủ > 1
1️⃣ Vì sao ROE < 7%? Hiệu suất sinh lời thấp hơn lãi suất tiết kiệm thì thà gửi tiết kiệm còn an toàn hơn; chưa kể đầu tư còn phải chịu rủi ro. Ngoài ra, gửi tiết kiệm coi như bạn đầu tư vào một công ty có ROE 7%, và P/E 14 lần.
2️⃣Nợ vay trên vốn chủ < 1 sẽ đảm bảo an toàn trong trường hợp có rủi ro kinh doanh xảy ra. Đầu tư tốt nên là đầu tư mà có thể ngủ ngon.
Công thức tính nợ vay ròng:
Lấy (Nợ trả lãi ngắn hạn + nợ trả lãi dài hạn - tiền gửi ngân hàng) / Vốn CSH.
Nợ vay ròng / VCSH
-----------
Công Ty : VHM
Nợ Vay ròng /VCSH chỉ 0.4 lần.
Hiệu quả kinh doanh rất cao với ROE 40-50%
Lãi vay bình quân 7,3%
Tập trung vào ngành BĐS, kinh doanh có trọng điểm.
KHẢO SÁT 400 DOANH NGHIỆP NIÊM YẾT TỪ NĂM 2010 -2020:
90% Doanh nghiệp có Nợ Vay / Vốn Chủ Sở Hữu > 150% đều làm ăn bết bát: STL, HAG HNG , HVG.
Nợ Vay / Vốn Chủ Sở Hữu > 150% sống khỏe chủ yếu là:
1.Vay ngắn hạn cho mục đích vốn lưu động: NKG, HSG (vay nhập hàng tồn kho).
2.Doanh nghiệp điện do nhà nước đảm bảo lợi nhuận: HND, QTP.
Nợ vay <0,8 tốt
0,8 - 1,3 chấp nhận được nếu đầu tư mở rộng.
> 1,3 Rủi ro
Nợ Vay / Vốn Chủ Sở Hữu nhỏ hoặc giảm dần theo thời gian.
----------
Lưu ý bán lẻ và bán buôn:
Bán cho cá nhân: mở ra các buổi lễ mở bán
Bán kiểu chuyển nhượng với số lượng lớn: dựa vào giá trị hiện trường phải hợp lý, phải có lợi nhuận đầy đủ - KHÔNG RÚT RUỘT.
Ngược lại: khi công ty không xin mới dựa án mới được, nhưng lại cứ đem đất của mình đi chuyển nhượng cho Doanh nghiệp khác với giá rẻ. (Sân Sau - Rút Ruột).
Tổng quý đất và Đất sạch.
- Khi tình huống xấu nhất xảy ra ( Thị trường RƠI và Tiếp Tục RƠI, cổ phiếu ngành RƠI) mà Cổ Phiếu KHÔNG THỂ RƠI ĐƯỢC NỮA và nó CHỈ ĐI NGANG, thì đó là đáy.
--
Những lưu ý QUAN TRỌNG khi xem sét một Doanh Nghiệp BĐS:
+ Vốn Hóa Thị Trường.
+ Số lượng Cổ Phiếu Đang Lưu Hành.
Công Thức : Vốn Hóa / Tài Sản.
Hàng Tồn Kho (giá trị của hàng tồn kho) + Chi Phí xây dựng dở dang (các công trình xây lắp).
Nguồn vốn: phải trả và người mua trả tiền trước ( Rất quan trọng) + Các khoản vay nợ.
Báo cáo kết quả Kinh Doanh: Doanh thu + giá vốn + chi phí + lợi nhuận.
Nguồn : Tổng Hợp AzFin Việt Nam
RNAV: Định giá lại giá trị của Tài Sản Ròng
COMMENTS